南寧土拍新規之“產權移交住房”的8項通知

        南寧土拍新規之“產權移交住房”的8項通知

       南寧土地出讓政策經過3次調整，最終“限房價+限地價+競產權移交住房”的方式在6月16日迎來試水落地，這是南寧土地市場新規首次掛牌，比較值得關注的是競產權移交住房問題，在后續的開發建設過程中，該如何落實的問題。南寧國土局給出了相關意見。

??關于我市近期國有建設用地使用權公開出讓竟配涉及產權移交住房問題有關意見的通知

??各意向競買人：

??針對我市近期住宅用地國有建設用地使用權公開出讓采用“限房價、限地價、競產權移交住房”競價方式涉及產權移交住房的有關問題，經我局會同市住房局、市地稅局，市規劃局等有關部門研究后，現將有關處理意見通知如下：

??一、關于土地增值稅問題

??對于有意向競買人提出的“如投資配建產權移交住房，該部分是否影響土地增值稅清算”問題，依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則相關規定，產權移交住房已構成土地權利人取得土地使用權的成本，因此，土地增值稅清算時，其產權移交住房成本可在“取得土地使用權所支付的金額”項目中據實扣除。

??二、關于契稅及印花稅問題

??對于有意向競買人提出“如投保配建產權移交住房，該部分是否影響契稅及印花稅計征的問題”，分不同階段處理:

??（一）關于土地出讓時的契稅及印花稅。根據《財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅[2004]134號）“出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人未取得該土地使用權而支付的全部利益”及《中華人民共和國印花稅暫行條例實施細則》和《財政部國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號）有關規定，產權移交住房，構成了權利人取得國有土地使用權所支付的全部經濟利益，應據實納入計稅價格計征契稅及印花稅。

??（二）關于產權移交住房移交時的契稅及印花稅，根據《中華人民共和國契稅暫行條例》及《中華人民共和國印花稅暫行條例實施細則》相關規定，產權移交住房移交時，由征收機關按市場價格確定計稅依據計征買受人的契稅及雙方的印花稅。

??三、關于產權移交住房的建設分配問題

??對于有意向競買人提出“如何建設分配產權移交住房是否有明確要求，是否需要集中配建或能否根據項目整體設計方案分布配建”的問題，我市明確產權移交住房的建設分配須同時具備以下條件：一是套型面積為80-120平方米；二是產權移交住房應在首期建設；三是開發建設單位申報預售前，由產權移交住房接收單位核選相關房源，產權移交住房不要求集中配建。

??四、關于車位配建及產權問題

??對于有意向競買人提出"如整體項目按規劃設計條件要求的車位配比配建車位，產權移交住房的車位產權是否需要一并移交政府，能否由競得人自行銷售"的問題，明確配建產權移交住房的項目，按整體項目規劃設計要求配建車位，按配比配建的車位產權不需要一并移交政府，由競得人按照有關規定自行銷售。產權移交住房的接收單位需要車位，可通過購買或租賃的方式處理。

??五、關于方案報審問題

??項目建設單位在與市國土部門簽訂土地出讓合同后，向市規劃部門辦理項目總平報審之前，應就所配建的產權移交住房的總建筑面積、房型、套數事項征求市住房局意見。

??六、關于物業專項維修資金繳納問題

??對于有意向競買人提出“如果一棟樓內既有產權移交住房和商品房，產權移交住房是否需要交納物業專項維修資金，需要使用物業裝修維修資金時簽字業主代表是誰”的問題，明確如下：

??配建產權移交住房的項目，由開發建設單位按照《南寧市物業專項維修資金管理辦法》規定交納首期物業專項維修資金，具體操作辦法：由開發建設單位先按整棟建筑面積足額交存，待產權移交住房移交給確定的產權接收單位時，再由產權接收單位向開發建設單位支付預交的物業專項維修資金。使用物業專項維修資金時，有產權移交住房的產權接收單位作為業主簽字表決。

??七、關于預售證辦理問題

??對于有意向競買人提出“如果一棟樓內同時產權移交住房和商品房，在辦理預售證時是否需要將產權移交住房部分納入樓盤表并辦理預售證，如產權移交住房需辦理預售，是否需要進行預售資金監管及有何其他特殊要求的問題，明確如下：

??配建產權移交住房的項目，產權移交住房部分納入樓盤表統一管理。如整棟樓都是產權移交住房的，該棟樓可不納入商品房預售資金監管范圍，也不列入商品房預售許可的范圍；如產權移交住房屬于插花式分布在某棟商品房中的，則產權移交住房需要按樓棟統一納入商品房預售資金監管范圍，但不列入商品房預售許可范圍。

??八、關于物業費用問題

??對于有意向競買人提出"產權移交住房空置期,小區的水電公攤、物業費如何收取，由誰支付，住戶的違約責任是否由房屋所有人承擔。產權移交住房物業費是否能與同小區商品住宅物業費收費標準一致。若不能，差價部分政府是否有對應補貼"的問題,明確如下:

??產權移交住房空置期內，其水電公攤、物業費用交納和相關違約責任，按照產權移交住房接收單位與使用人的約定處理，產權移交住房的物業服務費用標準與同小區交費標準保持一致，政府不予補貼。