廣西壯族自治區房地產開發企業管理辦法

廣西壯族自治區房地產開發企業管理辦法

第一章  總則

第一條  為規范對房地產市場主體的管理，防范市場風險，建立房地產市場監督管理長效機制，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》《廣西壯族自治區城市房地產開發經營管理條例》及《房地產開發企業資質管理規定》等有關法律、法規和規章的規定，結合自治區實際，制定本辦法。

第二條  在廣西壯族自治區行政區域內國有土地上從事房地產開發經營的企業和實施房地產開發管理的部門，應當遵守本辦法。

 第三條  本辦法所稱房地產開發企業是指依法設立、具有企業法人資格，經工商登記從事房地產開發和經營、且為主營業務之一的經濟實體。

第四條  各房地產開發企業應當按照法律、法規、規章和本辦法規定，依法申請企業資質，依法接受和配合主管部門的監管工作。未取得房地產開發企業資質，或資質證書超過有效期的，不得在本行政區域內從事房地產開發經營業務。

第五條  自治區住房城鄉建設廳負責全區房地產開發企業的監督管理工作；設區市、縣（市）人民政府房地產主管部門負責本行政區域內房地產開發企業的監督管理工作。

第二章  房地產開發企業資質分級審批和管理

 第六條  房地產開發一級資質由項目所在地設區市房地產主管部門出具審查意見、自治區住房城鄉建設廳初審，報住房城鄉建設部審批。

房地產開發二級資質由項目所在地縣級以上人民政府房地產主管部門出具審查意見、企業住所所在地設區市房地產主管部門初審，報自治區住房城鄉建設廳審批。

 房地產開發企業三級、四級和暫定資質由設區市房地產主管部門或行政審批部門審批，按月將審批意見表報自治區住房城鄉建設廳。

申請暫定資質的房地產開發企業，其資金和專業技術人員已超過三級資質規定條件，擬開發項目建筑面積超過10萬平方米以上的，經設區市房地產主管部門初審，報自治區住房城鄉建設廳審批。

 第七條  申請核定資質的房地產開發企業應當符合相應等級資質條件的規定，提交下列材料：

（一）房地產開發企業資質申報表（企業需在“申報意見”中應承諾執行本辦法第十五條第一款、第十六條和第十七條的規定）；

（二）企業證明材料：包括原房地產開發企業資質證書、企業固定辦公場所證明、上一年度審計報告、企業開發項目業績材料；

（三）專職人員證明材料：包括專職技術人員的身份證明、資格證書、勞動合同、社會保險繳納憑證和住房公積金繳存憑證。法定代表人、經營負責人、技術負責人、財務負責人還應提交任職文件和信用狀況報告；

（四）法律法規規定的其他材料。

初次申請核定資質的企業，在報送前款第（二）項材料時只需提交企業固定辦公場所證明。

第八條  企業臨時聘用或兼職的人員不得作為專職人員申報。作為專職人員申報資質的退休人員不得超過3人，個人年齡不超過70歲。

業績材料應包括項目立項證明、土地使用權證明、規劃許可、施工許可、預售許可等材料；已經竣工的，還應提交竣工驗收材料以及《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》執行情況報告。以投資額折算工程業績的，應提交房地產評估報告等證明材料。

按照自治區有關規定實施裝配式建筑建造方式的房地產項目，經設區市房地產主管部門認定真實有效的，已竣工房屋建筑面積或者在建房屋建筑施工面積按項目實際面積的1.2倍計算；獲得“廣廈獎”、國家康居示范工程、住房城鄉建設部裝配式建筑科技示范、住房城鄉建設部A級住宅性能認定的項目，已竣工房屋建筑面積按項目實際面積的1.5倍計算。以上兩類面積計算不疊加。

房地產開發企業母公司控股50%及以上、實際由子公司開發的項目，可以按照母公司控股比例計入母公司業績，但發生在控股行為之前的不得計入。核定子公司資質等級時，已計入母公司的業績不再重復計算。

 第九條  核定資質等級的房地產開發企業資質證書有效期為三年。《暫定資質證書》有效期為一年。資質證書有效期屆滿前30日，房地產開發企業可以隨時申請資質證書有效期延續。

第十條  房地產開發企業自領取《暫定資質證書》之日起一年內無開發項目的，《暫定資質證書》有效期不得延長。

取得開發項目后，非企業自身原因造成土地閑置或項目停滯的，經項目所在地房地產主管部門初審，可向自治區住房城鄉建設廳申請延續暫定資質，但延長期限不得超過兩年。

第十一條  資質證書內容發生變動的，企業應當在向工商行政管理部門辦理變更手續后的30日內，到證書審批機構辦理資質證書變更手續。

第十二條  房地產開發企業依據本辦法第七條的規定提交資質申報材料，審批部門應予以受理。審批部門不得擅自增加或刪除受理材料目錄。

申報材料不齊全的，審批部門應一次性告知申報企業補齊。企業補充材料后再次申報的，審批部門不得再次以材料不全或不符合規定為由拒絕受理。

第十三條  一級資質房地產開發企業設立的法人控股子公司，其專職技術人員和資金條件符合一級資質條件，并已經使用自有資金購地的，可以直接申請二級資質。

第十四條  房地產開發企業依法按資質等級確定開發經營范圍和建設規模。

（一）一級資質房地產開發企業承攬房地產項目的建設規模不受限制，可以在全國范圍內承攬房地產開發項目；

（二）二級資質房地產開發企業可承攬建筑面積25萬平方米以下的開發建設項目；

（三）三級資質房地產開發企業可承攬建筑面積10萬平方米以下的開發建設項目；

（四）四級資質、暫定資質房地產開發企業可承攬建筑面積5萬平方米以下的開發建設項目。屬于二級及以上資質企業的全資子公司且母公司上年度信用優秀的，經母公司書面承諾對子公司開發項目共同承擔相關責任后，子公司可以承擔建筑面積10萬平方米以下的開發建設項目。

房地產開發企業應當在規定的業務范圍內從事房地產開發經營業務，不得越級承擔業務。

第三章  市場監管和服務

 第十五條  房地產開發企業跨市（縣）進行房地產投資開發經營的，應向開發項目所在地的房地產主管部門提交以下材料備案：

（一）近三年開發項目情況、質量安全管理情況及相關材料；

（二）待開發項目情況及相關材料。

 第十六條  企業在申報資質和接受房地產主管部門監管檢查時，應對所提交材料的真實性、合法性作出承諾并承擔法律責任。

    

審批部門不得以懷疑申報材料真實性為由不予受理或不予許可；監管部門不得以懷疑被檢查材料真實性為由實施處罰。以不符合法定條件或提交虛假材料為由不予許可或實施處罰的，應同時公布相關證據。

第十七條  各市（縣）房地產主管部門要加強商品房項目預售管理，嚴格落實房地產預售價格申報和網簽制度，嚴格執行明碼標價、一房一價制度。

房地產開發企業在銷售商品房時，應當提供不拒絕購房人使用住房公積金貸款的書面承諾，并在商品房銷售公示平臺網站上和樓盤銷售現場予以公示。

房地產開發企業應加強統計管理工作，及時向房地產主管部門和統計部門報送相關數據，并確保數據真實、準確、完整，不得遲報、瞞報。

第十八條  獲得預售許可之前，房地產開發企業不得開展商品房銷售活動，不得訂立與擬銷售商品房有關的意向合同條款，不得以任何形式向購房人收取預售價以外的費用。

房地產開發企業制作商品房預售廣告或者進行其他形式的宣傳時，應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。

第十九條  房地產開發企業申請預售許可，工程形象進度應達到25%以上。其中，多層建筑應完成基礎結構施工，高層建筑應完成主體結構三層以上，超高層建筑應完成主體結構十層以上。

預售許可證書有效期不得長于資質證書有效期。

第二十條  房地產開發企業申請商品房預售許可前，應當在項目所在地商業銀行開立商品房交易資金監管專用賬戶。

第二十一條  監管賬戶開戶銀行應與項目所在市（縣）房地產主管部門建立信息互通共享機制。

建立商品房預售資金監管賬戶的銀行，應具備資金監管安全規范運行所需的金融管理業務能力及網絡技術條件，應當配合房地產主管部門開展預售資金監管。

第二十二條  商品房預售所得款項，應當用于與商品房有關的工程建設。預售款項用款計劃報經房地產主管部門會有關部門審核同意后，由監管賬戶直接撥付給項目工程建設相關企業賬戶。

第二十三條  房地產開發項目竣工驗收之前，監管賬戶應有留存資金，具體比例由各市根據項目情況確定。

第二十四條  各級房地產主管部門和審批部門要與金融監管部門建立信息互通和部門聯動機制，定期通報資質審批和市場監管情況。

各級房地產主管部門要建全房地產市場信用體系，協同相關部門對房地產領域失信責任主體實施懲戒。

第二十五條  房地產開發企業應當在辦理預售（現售）許可之前，依法制定臨時物業管理規約，選聘前期物業服務企業。

房地產開發企業應向前期物業服務企業提交項目規劃建設資料和設計圖紙的復印件。

第二十六條  房地產開發項目驗收合格后，房地產開發企業應當將項目開發情況書面報送項目所在地房地產主管部門，并將項目資料提供給物業服務企業。

各市房地產主管部門在每年1月底前將本市上一年度前期物業管理情況和房地產項目竣工交付情況報送自治區住房城鄉建設廳。

第二十七條  房地產開發企業資質審批和監督檢查實施主管部門監管下的專家審查制度。房地產主管部門按層級負責組建房地產評審專家庫。

第四章  檢查和考核

第二十八條  自治區住房城鄉建設廳對各市執行房地產開發企業資質審批權和實施相關審批活動的情況進行監督檢查。

自治區住房城鄉建設廳對各市履行房地產市場監督管理職責的情況進行監督檢查。

第二十九條  房地產開發企業未取得房地產開發資質，或資質證書超過有效期，進行房地產開發經營的，依法從重處罰。

第三十條  房地產開發企業申請資質之前一年有下列情形之一的，資質審批機關不予批準資質申請；二級及以下資質存續期間有下列情形之一的，由原資質審批機關通報相關金融機構和監管部門，并根據情節依法予以警告、責令限期改正、降低資質等級、吊銷資質等級證書等處罰；一級資質存續期間有下列第一款以外情形之一的，由自治區住房城鄉建設廳提交相關監管意見并提請住房城鄉建設部予以處罰：

（一）超越資質等級從事房地產開發經營的；

（二）要求或脅迫工程勘察、設計、施工、監理等單位違反工程建設強制性標準，降低工程質量的；

（三）發生較大及以上等級工程質量安全事故的；

（四）將未組織竣工綜合驗收、驗收不合格的房屋交付使用或者對不合格的房屋按合格驗收的；

（五）惡意拖欠施工企業工程款的；

（六）未依法履行商品房屋質量保修義務的；

（七）發生無故拖延交房時間、捂盤惜售、哄抬房價及其他擾亂房地產市場秩序行為的；

（八）以房地產物業為抵押非法向社會公眾募集資金的；

（九）違法選聘前期物業服務企業或未按規定履行承接查驗義務的；

（十）限制、阻撓、拒絕使用住房公積金貸款購房的；

（十一）企業信用檔案中有其他嚴重不良行為記錄的。

    

發生上述情形的企業，其法定代表人或股東再次申請房地產開發資質的，應對前述情況涉及個人責任的部分作出解釋說明。

 第三十一條  房地產開發企業有違法、違規情形，導致資金風險或購房糾紛的，應暫停該企業及項目相關審批工作。情節嚴重的，依法予以處罰。

 各級房地產主管部門或審批部門工作人員在資質審批和管理中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第三十二條  本辦法由自治區住房城鄉建設廳負責解釋。 

第三十三條  本辦法自印發之日起施行。此前自治區內各級房地產主管部門發布的相關規范性文件與本辦法存在不一致的，以本辦法為準。

《廣西壯族自治區房地產開發企業管理辦法》政策解讀

    
三、辦法出臺的目的及具體措施

    
（一）防風險：1.嚴格房地產開發企業監管，完善核定資質等級和監管要求；2.修訂完善暫定資質企業開發大型項目的規定，防范資金鏈斷裂和“爛尾”風險；3.明確信用體系建設要求。

    
（二）促發展：1.將房地產開發企業跨省（市）備案明確為告知性備案，并簡化備案內容；2.鼓勵區內外一級資質房地產開發企業在廣西投資開發項目，扶持和服務區內房地產開發企業做大做強。

    
（三）保穩定：進一步落實國務院以及住房城鄉建設部等國家部委關于房地產市場的規范性文件要求；進一步完善預售監管、項目前期物業管理、違規行為處罰等方面的內容。

    
四、辦法的主要內容

    
《辦法》分為四章。

    
第一章為“總則”，主要是明確《辦法》的法律依據、適用范圍，明確企業實施房地產開發行為的條件，明確各級房地產主管部門的基本職責和管理權限。

   
 第二章為“房地產開發企業資質分級審批和管理”，主要是根據《房地產開發企業資質管理規定》的授權，明確房地產資質審批的條件、分級審批和管理的權限。

   
 其中，明確區內外一級資質房地產開發企業在廣西投資開發項目，在規定條件下給予其開發實體資質直接核定資質等級，鼓勵先進和有實力的企業到廣西投資。同意廣西房地產開發企業集團集中使用開發業績，扶持和服務區內房地產開發企業做大做強。

   
 第三章為“市場監管和服務”，主要是在采納各部門意見建議基礎上，貫徹落實法規、規章和住房城鄉建設部關于房地產市場監管工作的各項要求。其中，進一步明確了房地產審批和監管的行政主體責任，進一步完善了房地產預售審查要求，進一步明確了預售資金監管和使用的條件，進一步規范了房地產項目交付使用和物業管理的相關銜接工作。

   
 第四章為“檢查和考核”，主要是根據《房地產開發企業資質管理規定》的授權，明確對房地產資質審批和監管工作的檢查考核責任。同時明確了監管部門和房地產開發企業違法違規的情形和責任。

    
關于房地產開發企業的違法違規情形，包括但不局限于法律、法規、規章和住房城鄉建設部等國家部委頒布的文件規定的違規情形，因此有可能不僅房地產主管部門一家執行行政處罰權。