政府工作報告力推租購并舉金融地產模式破解行業痛點

    從2018年政府工作報告中指出，將加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，到全國發布租賃新政策的城市超50個，已有超過10個城市開展租賃類土地出讓，供應量超過8萬套。

進入2018年，租購并舉成為房地產市場的“熱門詞匯”。

從2018年政府工作報告中指出，將加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，到全國發布租賃新政策的城市超50個，已有超過10個城市開展租賃類土地出讓，供應量超過8萬套。

經歷了1年時間限購、限貸、限價、限售、限商為核心的行政性調控，再到租售同權，住房租賃試點等住房供應體系的調控。隨著信息聯網、不動產登記、房地產稅等相繼落地，房地產調控長效機制已漸成型。

在房地產投資機構平安不動產的一位負責人看來，政府工作報告為房地產市場的下一步發展指明了方向，住房租賃市場在實現住有所居方面將發揮更為重要的作用，將是房地產市場發展的重點。隨著立體化住房租賃政策體系將逐步構建，將進一步推動住房租賃市場供應主體多元化、規模化、專業化。

然而，租房市場存在的投資額巨大，回報周期過長，回報方式單一等問題，對參與企業機構提出了嚴峻地挑戰，也為我國地產與金融行業進一步融合提出更高要求。

政策利好頻現租賃藍海顯現

2017年是中國房地產租賃市場的元年。中國房地產報記者統計，去年以來在中央文件及各地政策中，關于支持租賃市場發展的文件超過30余份。

去年7月20日，住建部等九部委發文稱，要加快大中城市住房租賃市場發展。響應落實調控地方政府主體責任，廣州和北京先后宣布“租購同權”，上海試水“只租不售”，深圳祭出“土地劃撥”，各地租賃利好政策紛紛落地。

兩個月后，國土資源部更是就全面啟動利用集體建設用地建設租賃住房試點工作作出全面部署，旨在建立租購并舉的住房體系，促進建立房地產平穩健康發展的長效機制。

今年3月5日，政府工作報告也指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展同時，支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發展共有產權住房；加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

記者注意到，在今年的諸多省份政府工作報告中，關于“完善租購并舉的住房制度”“嚴格防控房地產市場風險”等詞匯成為2018年房地產市場政策調控的主旋律，具體的措施表現為加大租賃市場供地力度、增加保障性住房建設等。

從中央定調到落實地方主體責任，政策頻繁釋放的利好也進一步催熱租賃市場的熱度。從需求端來看，據社科院社會藍皮書顯示，我國目前約有30%左右的“90”后大學生在畢業兩三年內，人均居住面積不足20平方米，他們主要采取租房住而且多是合拼、合租方式。

據國內知名中介發布報告顯示，從近一年來看，國內每年新增的應屆大學畢業生租房規模已達到約600億元，去年中國有近1.6億人租房，預計2020年將達到1.9億，2030年將有約2.7億人成為租客。

“供給側也在發力，隨著多主體供應的格局成型，市場供給將更加多樣化。除了政府劃撥土地建造住房外，工業廠房拆除重建、商改住等模式將逐漸正規化。”平安不動產一位負責人告訴中國房地產報記者。

這位負責人同時表示，住房供給保障力度將繼續加大，租售并舉等調控舉措進一步深化。這是一項利國利民的政策，將引導房地產市場邁進新時代。

“租購同權有助于理順房地產需求方的‘住’與‘炒’的關系，租購同權有利于基本公共服務從面向部分人的特權，轉變為無差別的普權，有助于實現基本公共服務均等化的目標。”

金融+地產雙輪驅動

我國住房銷售市場經過30年發展正在走向成熟，而從相對年輕的租賃市場市場發展來看，借鑒歐美長租公寓發展歷程，一個具備良好發展趨勢的租賃市場，必須具備機構化、專業化、金融化三大基因。

這種路徑也體現了租賃市場的特性——從土地資源爭奪轉向資產管理投資、專業服務等綜合能力的較量，具備專業投資眼光、多渠道資本運作、高超運營能力與專業服務品質的機構才能市場脫穎而出，成為引領這個巨大藍海市場的發展方向與服務標桿。

去年11月3日，建行深圳市分行與11家房企簽署房屋租賃戰略合作協議，宣布正式開發深圳市長租房市場。緊隨其后，11月28日，工商銀行北京分行宣布，將為住房租賃市場企業端與個人端推出專屬金融產品。

這只是銀行涉足租賃市場的一個新近案例。中國房地產報記者統計發現，截至目前，已有中信、建行、中行和工行等多家銀行開始響應政策，宣布了類似的房屋租賃金融產品計劃。

而作為房地產市場中另一個最不可缺少的參與主體——各類市場主體也紛紛加速布局租賃市場的步伐。據不完全統計，目前已有超過20家百強房企及機構啟動長租公寓中長期發展戰略，包括碧桂園、萬科、保利在內的一些龍頭房企都將長租公寓列為實現轉型的創新業務之一，甚至有計劃獨立上市。

而結合了銀行的金融屬性和房企的開發運營經驗，另一種市場參與主體的模式異軍突起。

作為平安集團旗下專業的不動產投資及資產管理平臺，平安不動產擁有突出的金融和產業資源優勢，其綜合金融和資產管理能力是長租公寓不可或缺的重要力量，與各家實力長租公寓開發及運營企業強強聯合、優勢互補，系統化解決長租公寓發展遇到的資金、資產、運營管理等難題和問題，構建完善的長租公寓產業生態系統。專業人士分析指出，租賃市場初期離不開重資產化的過程，然而從長遠看，重資產的證券化是必行之路，金融化是這一領域兼具股性及固定收益特性的必然延伸。依托平安集團雄厚的金融實力，平安不動產在布局租賃市場中優勢顯著。

契合了專業的金融運營能力與租賃市場發展的互利效應，更多以“金融+地產”為核心模式的合作加速落地。

平安不動產將聯合國內地產30強公司及業內領先運營管理品牌，共同搭建長租公寓產業發展平臺，構建長效合作機制，將在北上廣深一線城市以及南京、杭州、武漢等強二線城市共同布局長租公寓項目，發展全產品線長租公寓產品，計劃目標資產管理規模將達數百億元的量級。目前已與朗詩簽訂長租公寓戰略合作協議，上海、南京等地項目正在全面推進，預計不久將相繼開業。

就在3月24日中國發展高層論壇上，中國建設銀行行長王祖繼也提到金融與地產結合的方向：一方面，繼續嚴把信貸投放，調整信貸結構，遏制投機炒作，大力支持居住需求。另一方面，要把著力點轉向針對房地產需求失衡，提供綜合金融解決方案上來，引導資源有效供給，解決社會痛點問題。

“通過金融服務，在供給方和需求方之間搭建了一個橋梁。通過金融產品和服務創新推動‘租購并舉’住房制度的建立，幫助百姓實現安居夢想”，王祖繼認為這正是金融與地產結合的一個正確方向。